כשביתך הוא מבצרו של מישהו אחר 

מה לעשות כשזר משתלט לך על נכס? איך מסלקים שוכר שאינו מעונין להסתלק? בעלי נכסים רבים עומדים חסרי אונים למול פולשים, משיגי גבול ומי שהיו עד לאחרונה שוכרים העושים בנכס כבתוך שלהם.


כאשר הפולש טוען לזכות כלשהי בנכס, סביר מאוד, כי גם המשטרה לא תסייע. במצבים מעין אלה תבחר המשטרה בדרך כלל באפשרות הקלה, קרי: הפרדה בין הניצים והפנייתם לפתור הסכסוך בבית-המשפט - זאת בעת שהנכס מוסיף להיות מוחזק כבן ערובה בידי הפולש דווקא. קשה לעמוד חסרי אונים מול זר העושה מנהג בעלים בשלכם וברצותו משחית קניינכם באין מפריע. קשה עוד יותר להיווכח, כי החוק למעשה מותיר אתכם כמעט חסרי אונים במצב שכזה. כמעט...

בעלי נכסים מסחריים נתקלים לעיתים קרובות בהשגת גבול והשחתה של קניינם ממי שהיו עד לאחרונה שוכרים. אותה השגת גבול מתרחשת בעיקר לנוכח חילוקי דעות באשר למועד תום השכירות וזכותו של בעל הנכס לבטל ההסכם. השחתה העלולה להתרחש כאשר יפונה הנכס לבסוף נובעת לעיתים מנקמנות גרידא ולעיתים מחוסר עניין בהשבת המצב לקדמותו. מכאן, שכאשר בהשגת גבול עסקינן לא רק סילוק משיג הגבול הינו עניינינו. במרבית המקרים יהיה הבעלים מעונין בסילוק הפולש באופן בו לא ישחית זה האחרון את הנכס כ"מתנת פרידה" עם פינויו.

השגת גבול


החוק קובע, כי "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין; אך אין תובע יכול להיפרע פיצויים על הסגת גבול במקרקעין, אלא אם סבל על-ידי כך נזק ממון". השגת הגבול עשויה להתרחש כאשר זר מוחלט משתלט לפתע על נכס שבבעלותכם או כאשר אדם שניתנה לו רשות לעשות שימוש בנכס (שוכר למשל) אינו מכיר בזכותכם לבטל אותה רשות או בתום תקופת הרשות. בעל הנכס עלול למצוא עצמו צופה על אותו משיג גבול העושה בקניינו כבתוך שלו כאשר המשטרה אינה מעונינת להתערב במה שמוגדל על-ידה "סכסוך אזרחי".

החזקה - 90% מהבעלות


האימרה הידועה לפיה החזקה היא 90% מהבעלות, נכונה היא. החזקה במקרקעין מהווה זכות בהם על-פי דין. מבחינות רבות למחזיק במקרקעין יתרון על פני מי שאינו מחזיק בהם - אף אם הוא בעל הנכס. כך כאמור לא תתערב המשטרה בדרך-כלל ולא תפעל לרוב לסילוק המחזיק בנכס ואף בית-המשפט לא יזדרז לסלקו משם בטרם תוכרע המחלוקת כולה, כלומר, יסתיים ההליך המשפטי. אין צורך לומר שהליך משפטי שכזה עשוי לארוך מספר שנים. במיוחד נכון הדבר כאשר הנתבע (משיג הגבול) עושה כל שלאל ידו לעיכוב הדיון ולסרבול ההליך - דבר המאפשר לו "דחיית הקץ" ושהייה נוספת בנכס.

למחזיק במקרקעין זכות עצמאית כלפי מי שמנסה לפלוש לשטח. כך למשל עשוי מי שתפס נכס או קרקע שלא כדין לעתור לבית-המשפט לסילוק מי שפלש אחריו לאותו שטח. בית-המשפט כבר קבע כי אמנם בתביעה לסילוק יד (פינוי) יש לבית-המשפט הסמכות גם לדון בנושא הקנייני ובכך לקבוע מיהו בעל זכות אמיתית בנכס.

יחד עם זאת, אין הכרח בכך, ובית המשפט יכול לדון רק בתביעת ה"חזקה", ותביעה כזו יכול להגיש גם מי שבעצמו פולש או שאין לו זכויות. בית-המשפט קבע כך מפאת שלום הציבור ומדיניות אי-הפרעה לחזקה במקרקעין. כלומר, מקום שהנושא השנוי במחלוקת הינו הגנה על החזקה של המחזיק בפועל בקרקע כלפי מסיג גבול, בית-המשפט פטור מלדון אם התובע מחזיק מכוח זכות שקיבל או לא. בכך נסמך בית-המשפט על הוראת החוק, הקובעת כי מחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך, שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הכרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה מסוג זה. זאת גם כאשר אין הוכחה, כי לתובע עצמו יש זכות במקרקעין, וכל מה שיש לתובע זו זכות שלא יפריעו לחזקה שלו.

לא למותר לציין שהלכה זו הינה בבחינת חידוש ביחס להלכה הקודמת בה נקבע, כי כאשר החזקתו של התובע נובעת מהסגת גבול, אין הוא זכאי לתבוע סילוק יד של אדם שתפס חזקה באותו נכס. עם זאת לא רשאי מחזיק שאין לו זכות במקרקעין להשתמש בכוח סביר כדי למנוע הסגת גבול מפולש טרי - זכות העומדת לבעל זכות במקרקעין.

שימוש בכוח לסילוק פולש


בהכירו את מגבלות בית-המשפט נתן המחוקק פתח למה שידוע היה כ"חוק האדמה" או "משפט האדמה". בכך העניק המחוקק סעד מרחיק לכת מבחינות מסוימות (ולא מרחיק לכת דיו מבחינות אחרות) למחזיק במקרקעין - פינוי בכוח של משיג גבול בתוך תקופה קצובה. לעניין זה קובעת לשון החוק כי המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע השגת גבולו או שלילת שליטתו בהן שלא כדין.

עוד קובע הסעיף כי תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהן כדין תוך 30 יום מיום התפיסה להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם. מכאן, שמירוץ הזמנים מתחיל ממועד ביצוע השגת הגבול או ממועד תפיסת החזקה שלא כדין. לאחר שחלפו אותם 30 יום לא תהא עוד זכות בידי בעל החזקה או הבעלים לפעול בדרך של "סעד עצמי", קרי: לסלק בכוח את הפולש מקניינו. חשוב לפיכך להקפיד:

א. לפנות לייעוץ משפטי הואיל וטעות בפרשנות החוק ושימוש בכוח שלא כדין עלול להסתיים בהליכים פליליים ואזרחיים דווקא כנגד בעל הנכס בין היתר בשל תקיפת השוהים בו.

ב. לעשות זאת ללא דיחוי לאחר שנוצרה השגת הגבול (או לאחר שתמה תקופת השכירות). כאמור, מירוץ הזמנים מתחיל מייד ובמקרה האופטימלי, בו תהיו רשאים לעשות שימוש בכוח, יעמדו לרשותכם 30 יום בלבד.

אף כאשר נעשה שימוש בכוח על סמך ייעוץ משפטי יש לעשות כן באופן מקצועי ובידי קבלנים מנוסים ומקצועיים. תפיסה מקצועית עשויה למנוע לחלוטין שימוש בכוח ותפיסה שקטה ומהירה של הנכס ללא התנגדות. מאידך, עשוי ניסיון בלתי מקצועי לשימוש בכוח לעלות בתגרה של ממש, בהזמנת המשטרה למקום ובמקרה הגרוע אף בהגשת כתבי אישום כנגד המעורבים. במקרה הפחות גרוע תפריד כאמור המשטרה בין הניצים, תותיר את בעל הנכס מחוצה לו ותמליץ לו למצות את זכויותיו בפני הערכאות. משתפס בעל הנכס את החזקה בו ייקשה עד מאוד על הצד השני לשוב לתוכו והפעם ייהא הוא נאלץ לפנות לבית-המשפט ולשכנעו מדוע עדיפה זכותו בנכס על זכות הבעלים. במקרה שכזה הסיכוי שייאפשר בית-המשפט לאותו אדם לשוב ולהכנס לנכס נמוך מאוד.

קיום אלטרנטיבה של פנייה לבית-המשפט איננו נימוק לאי החלת הגנת החוק על בעל מקרקעין שתפס חזרה בכוח את החזקה בהם. כמובן שיש לשוב ולהזכיר שהעושה שימוש באותה זכות מוטב לו שייוועץ בעורך-דין קודם לכן. מיצוי זכות ל"סעד עצמי" המערבת שימוש בכוח אינה עניין של מה בכך. שימוש נכון שכזה עשוי לחסוך שנים של התדיינויות משפטיות, נזקים של ממש לנכס, הוצאות כבדות ועגמת נפש רבה. עם זאת, שימוש שלא כדין עשוי לחשוף את המבצע לאחריות פלילית ואזרחית.

במאמר מוסגר, ניתן לציין שבמקרים רבים קיימת לפולשים כדאיות כלכלית רבה לתפיסת המקרקעין. זאת הן לשם השימוש בהם והן כדי למנוע שימוש של אחרים בהם. כך מתבקשים שמאים לפעמים לאמוד שווי זכויותיו של פולש במקרקעין. למשל, כאשר מעוניינת רשות ציבורית לעשות שימוש באותם מקרקעין ואותו פולש נמצא בהם תקופה ארוכה במיוחד אזי יהיה לרשות במקרים רבים קושי של ממש לפנותו משם והיא תהא מוכנה להציע סכומים נכבדים לשם כך. הדבר נכון במיוחד כאשר אותו "פולש" יכול להצביע על זכות או על "אבק" זכות שבדין - דבר העלול לדרוש מהרשות שנים לא מעטות של מאבק משפטי. במשך כל אותו זמן תהא היא מנועה מניצול ופיתוח המקרקעין. נראה כי קיימים לא מעט אנשים שעשו את הונם מ"פיצוי" שקיבלו מרשויות שונות עבור פינוי מקרקעין שמלכתחילה לא היתה להם כל זכות בהם. סוגיית הזכויות במקרקעין הינה כמובן מורכבת דיו כדי להוות נושא לטורים ולספרים רבים נוספים.